まず、ローン返済が苦しいときには次の3つの相談先があります。
A : 金融機機関
B : 弁護士・司法書士
C : 不動産会社

どういった対処をするのかで相談先も変わってきます。

そして対処方法としては、主に下記の7通りあり、あなたの現在の状況に応じて、対処できる方法が異なってきます。

【ローン返済が苦しいときの「3つの相談先」と「7つの対処法」】

①返済額の軽減申請・延長申請・借換（金融機関）

【一時的に返済が苦しい場合向け】
返済額の軽減申請というのは、短期的に特別な事情により返済が苦しい場合などに、その期間だけ月々の返済額を軽減してもらうというものです。
(軽減してもらった分は期間満了後に支払うことにはなります)

例えば、病気や怪我などで働けなくなり収入が減った場合や、高額な医療費や入院費により支出が増えてしまった場合等、一時的に返済が困難な場合に活用できます。

ただし、軽減期間終了後には、従来の返済額に加え、軽減期間中に軽減された分を返済する必要があります。

返済期間の延長申請は、現在の住宅ローンの返済期間を延長してもらう方法です。

例えば、住宅ローンの残りの返済期間が25年あったとして、これに10年の延長をし35年の返済期間にできた場合、毎月の返済負担額はその分軽減されます。

この返済期間の延長を、借り換えにて対応している銀行に新生銀行があります。
借り換えによって、金利の見直しも図れる為、興味のある方は、新生銀行のサイトをチェックしてみてください。

②賃料収入でローン返済（金融機関・不動産会社）

【別途住むところがある場合や、部屋に余裕がある場合向け】
通常の住宅ローンではローン物件を賃貸に出すことはできませんが、住宅ローンを借りている銀行(金融機関)に相談することによって、自宅を賃貸で貸せるケースがあります。

そして、入ってくる賃料収入を使ってローンの返済に充てることが可能になります。

ただし、注意が必要なのは、住宅を丸ごと賃貸に出す場合。
その場合は、賃貸中に別途自身や家族の住む場所を確保しなければならなくなります。

無償で住まわせてくれる親戚などがいればいいですが、別途賃貸となると、賃料収入で、ローン返済と賃料も賄わないといけません。

そこで、もし部屋に余裕があるのなら、空いている部屋を間借りさせるのがお勧めです。
ホームステイのホストになったり、最近は空き部屋を物置やレンタルスペースとして登録できるサービスも出ております。
レンタルスペースのスペースマーケット
物置シェアサービス

③任意整理（弁護士・司法書士）

【安定収入があり、住宅ローン以外の借金を少なくできればいい場合向け】
任意整理とは、裁判所を介さずに、各債権者と直接交渉して借金の負担を軽減してもらう債務整理の方法です。
将来利息のカットや、月々の支払い額の減額などに応じてもらい、支払いを楽にするすることができます。
（借金の元金を減額できることはほとんどありません。）

どの債権者と交渉するのか選ぶことができますので
住宅ローンを組んでいる金融機関を任意整理の対象から外し、従来通りローンを支払い続けることで、自宅を残すことができます。
ただし、任意整理から外すわけですから、住宅ローン自体の負担は軽減されません。

任意整理後は、住宅ローン以外で任意整理をした借金の元金と、従来通りの住宅ローンを返済していくことになります。

注意点としては、債権者との交渉にあたり、減額した後も返済できることが求められますので、一定の継続した収入が見込めることが必要になります。

④個人再生手続（弁護士・司法書士）

【安定収入があり、住宅ローン以外の借金を少なくできればいい場合向け】
個人再生手続は、全ての債権者に対する返済総額を少なくし、その少なくなった後の金額を原則3年間、最長5年間で分割して返済していく手続きです。

任意整理では、減額できるのは基本的に将来利息などですが、個人再生では利息だけでなく借金の元本にまで踏み込んで借金を減額できることが大きな違いです。
（借金総額によっては10％～20％に減額できます）

そして、個人再生手続きでは、住宅ローンについては、民事再生法の「住宅ローン特則」により個人再生の対象から外すことができますので
従来通りローンを支払い続けることで、自宅を残すことができます。

任意整理との違いは、住宅ローン以外の借金総額が5000万円以下である事、裁判所の認可が必要な事、官報に氏名が掲載される事、全ての借金が対象になる為、保証人に請求が行く可能性がある事、等が挙げられます。

住宅ローンを残す場合は、任意整理と同じように、減額された借金も併せて返済していく為、その返済が可能なだけの安定した収入が必要になります。

⑤リースバック（不動産会社）
【住宅ローンの残債が少ない場合】
リースバックとは、一度自宅を売却し、賃貸として今の家に住み続ける方法です。
売却するので所有権は変わりますが、一定の条件のもと、将来的に自宅を買い戻すことも可能です。

通常の売却であれば、売却後に退去の必要もあり、引っ越し代や、新居の手配に出費も掛かります。
また引越し先によっては、お子様の転校や通学への影響もあります。また、ご近所に余計な詮索をされる心配もあります。

リースバックではこのような心配が不要になる点が、大きなメリットといえます。
また、リースバックの場合は、業者による買い取りがほとんどの為、現金化が早い点もメリットといえます。
もちろん、時間はかかってもリースバック付きで、通常の売却と同じように買主を探すことも可能です。

売却金額で住宅ローンの残債やその他借金の清算ができれば、支払いも減りますので
無理のない賃料を払いながら、これまで通りの住環境で、生活を立て直すことができます。

しかし、売却しても住宅ローンの残債が残るような場合は注意が必要です。
残債が完済できなければ、融資先の抵当権を外すことが出来ない為、売却自体ができなくなってしまいます。

リースバック物件の場合は、買主は収益物件としてみますので、より安く買い、より高い賃料を目指すというバイアスが働きます。
通常の売却よりも売却価格が安くなる可能性がある為、当初の想定していた売却価格に届かないこともあり得ます。

この場合は、この後に説明する、任意売却と併せて進めていく必要がでてきます。

⑥親子間売買（不動産会社）
【親子や親族間で買い手がいる場合】
親子間または親族間売買は、その名の通り、親子間、または親族間で不動産を売買することです。
売却によって、所有権は親族に移りますが、元の所有者はそのままご自宅を使用または、賃料を払って住み続けることができます。

親子間売買では、親の為に子供がご自宅を購入する、というケースが多いですが
その際に子供が融資を使うことが考えられます。
親子間売買での融資利用については、悪用される懸念がある為、どの金融機関でも申し込めるというものではないのですが、「フラット35」という住宅ローンであれば、条件付きで利用できます。

条件としては次の3点です。
（1）第三者（事業者）を媒介とした売買契約を締結し、且つ所有権移転登記の登記原因が売買となるもの
（2）申込者が申込前に購入物件に既に入居している場合で、次のいずれかに該当しない事
・売主も同居している
・売主は同居していないが、申込人が使用貸借（賃貸借契約書を締結せずに居住している）により居住している
（3）適合証明書の交付を受けること

適合証明書は、建物が住宅金融支援機構が定めた技術基準をクリアしていることを証明するものです。
建物が頑丈かなどをチェックし、審査をクリアすれば取得できます。

親子間売買で注意が必要なのは、売却価格です。
親子間ですと、相手の事を思って、負担を軽くしたいという気持ちが働いてしましますが売却価格を低くしてしまうと、住宅ローンの残債以上でなければそもそも売れませんし相場以上に安いとみなされた場合は、みなし贈与として贈与税の対象になってしまうこともあります。
親子間といえども、相場にあった相応の価格で、住宅ローンを全額返済できることが必要になります。

⑦任意売却（不動産会社）
【ローンの返済ができない場合の最終手段】
不動産を売却するにあたり、売却金額がローンの残債より多ければ、売却して得た資金で、ローンを完済できますのでこういった場合は、債権者（融資した金融機関等）の同意を得る必要はありません。これは、通常の売却です。

一方で、売却したとしても、ローンの完済ができない場合は、債権者は未回収金が発生する為、抵当権を外してくれません。
抵当権が外せなければ、買主も安心して購入できません。結局は、売却に至らないことになります。

そこで、こういった場合に、債権者と売却価格等について同意をもらった上で
不動産を売却することを【任意売却】と言います。

任意売却後は、ローンの残債が残りますが、これは残念ながらチャラにはしてもらえません。
ただし、この残債についても債権者と話し合いをし、今後の生活に無理がでない範囲で支払っていくことができます。

また、売却にあたり、金融機関の同意は必要ではありますが、売却の条件は自由に決めれますのでリースバックを条件にすれば、任意売却でも、ご自宅に住み続けることもできます。

【ローンの返済に困ったら早めの対応が一番です】
ローンの返済に困った場合、ご自宅の売却というのは、多くの方にとって最終手段になってくると思います。
任意売却も競売と比べればメリットがありますが、できれば避けたいところかと思います。

もし滞納しそうな状況であったり、滞納していても1～2か月であれば、金融機関への相談でなんとかなるかもしれませんし、賃料収入でカバーする手も使えるかもしれません。

住宅ローン以外の借金で返済が滞っているのなら、弁護士に相談し、任意整理や個人再生も有効かもしれません。

しかし、滞納が続き住宅ローンの返済が3～6か月も滞ると、あなたに代わって保証会社が銀行に返済を行い（代位弁済）、住宅ローンの契約が解除されます。その時点からは、ローンでの返済ではなく一括での返済が求められます。

ローンの返済もできない状況のところに、一括で払えというのは、非常に乱暴な話にも思えます。
ただ、ここで何も行動を起こさなければ、最終的には競売となってしまいます。

そして、ここまでの状況になっているのであれば、リースバック、親子間売買、任意売却が選択肢となります。

これら３つの選択肢は、いずれも不動産の売却を前提としています。
不動産の売却にあたっては、販売活動の期間があればあるほど、手広く募集もしやすく
より良い条件を提示してくれる買主を見つけやすくなります。

ローンの返済に困ったら、１日でも早く対応策を考え行動することが一番重要です。

【ローン返済に困ったら。大和の無料メール相談】
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